Die differentielle Berechnung der Verschuldungsquote ermöglichte es den Immobilieninvestoren, den Banken ein vorteilhafteres Profil zu präsentieren. Seit das HCSF am 1. Januar 2022 seine verbindlichen Empfehlungen ausgesprochen hat, soll diese Methode nicht mehr als offizielle Grundlage für die Gewährung von Immobilienkrediten dienen. Die Realität vor Ort zeigt jedoch, dass die Bankpraktiken weitaus weniger einheitlich sind, als die Vorschriften vermuten lassen.
Klassische Methode gegen differentielle Methode: was die Zahlen in einem Dossier ändern
Bei der klassischen Methode addiert die Bank auf der einen Seite alle Kreditbelastungen und auf der anderen alle Einnahmen und dividiert dann die Belastungen durch die Einnahmen. Die erhaltenen Mieten werden nach Abzug in die Einnahmen integriert, während die monatlichen Raten des Mietkredits zu den Gesamtkosten hinzukommen.
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Die differentielle Berechnung funktionierte anders. Sie zog die monatliche Rate des Mietkredits direkt von den erhaltenen Mieten ab, um einen Saldo zu erhalten. War dieser Saldo positiv, erhöhte er die Einnahmen. War er negativ, kam er zu den Belastungen hinzu. Diese Mechanik reduzierte die angegebene Verschuldungsquote erheblich.
| Kriterium | Klassische Berechnung | Differenzielle Berechnung |
|---|---|---|
| Behandlung der Mieten | Zu den Einnahmen hinzugefügt (nach Abzug) | Direkt mit der monatlichen Rate des Mietkredits verrechnet |
| Behandlung der Mietrate | Zu allen Belastungen hinzugefügt | Vor der Berechnung von den Mieten abgezogen |
| Erzielte Verschuldungsquote | Höher | Niedriger |
| Anwendbarer HCSF-Schwellenwert | Maximal 35 % | Maximal 35 % (aber schneller erreicht) |
| Bevorzugtes Profil | Erstkäufer der Hauptwohnung | Multi-Unit-Investor |
Für einen Investor, der bereits ein oder zwei Mietobjekte besitzt, spielt der Unterschied zwischen den beiden Methoden keine marginale Rolle. Er kann ein Dossier von “finanzierbar” zu “abgelehnt” oder umgekehrt kippen, je nach angefragter Bank. Das Verständnis von der differentiellen Berechnung in Banken bleibt daher ein konkretes Instrument zur Strukturierung eines Investitionsprojekts.
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Genossenschaftsbanken und differentielle Berechnung: eine dokumentierte regionale Heterogenität
Die Entscheidung des HCSF gilt für alle Einrichtungen. Auf dem Papier kann keine Bank mehr eine nach der differentiellen Methode berechnete Verschuldungsquote ausweisen, um einen Kredit zu gewähren. In der Praxis verwenden jedoch mehrere genossenschaftliche Netzwerke diese Methode weiterhin in internen Analysen.
Regionale Kassen, die zum Crédit Mutuel, zu den Banques Populaires, zu den Caisses d’Épargne oder zum Crédit Agricole gehören, werden von Maklern regelmäßig zitiert, da sie den Differenzialwert beibehalten, um die Prüfung der Dossiers von Investoren zu verfeinern. Anschließend kommunizieren sie eine Verschuldungsquote nach klassischer Methode, um den Anforderungen des HCSF zu entsprechen.
Variable Praktiken innerhalb einer Gruppe
Der Punkt, der jeden Versuch einer erschöpfenden Liste kompliziert, ist die starke intragruppale Heterogenität. Zwei regionale Kassen desselben Netzwerks können gegensätzliche Politiken anwenden. Die eine wird den Differenzialwert als Entscheidungshilfe beibehalten, die andere hat ihn vollständig aufgegeben.
Diese Diskrepanz erklärt sich durch die dezentralisierte Governance der genossenschaftlichen Banken. Jede lokale oder regionale Kasse hat einen Ermessensspielraum bei ihren Vergabekriterien, solange sie den regulatorischen Rahmen an der Oberfläche einhält.
- Crédit Mutuel: Einige regionale Verbände verwenden den Differenzialwert weiterhin intern, andere nicht
- Crédit Agricole: Die regionalen Kassen wenden eigene Raster an, die eine differenzielle Analyse für multi-ausgestattete Profile beinhalten können
- Banques Populaires und Caisses d’Épargne (Netzwerk BPCE): Rückmeldungen von Maklern berichten von variablen Praktiken je nach Agenturen
Für einen Kreditnehmer bedeutet dies, dass eine Ablehnung in einer Agentur eines bestimmten Netzwerks nicht die Antwort einer anderen Agentur desselben Netzwerks in einer anderen Region vorwegnimmt.
Toleranz für historische Kunden: eine wenig sichtbare Übergangspraktik
Über die interne Analyse hinaus besteht ein weiteres Mechanismus. Mehrere Einrichtungen, die den Differenzialwert offiziell aufgegeben haben, wenden ihn weiterhin vorübergehend für ihre bereits multi-ausgestatteten Kunden an.
Das Ziel ist sowohl kommerzieller als auch vorsichtiger Natur. Ein Investor, der drei oder vier Kredite bei derselben Bank hat, stellt einen signifikanten Bestand dar. Ihm einen fünften Kredit auf der Grundlage einer Änderung der Berechnungsmethode zu verweigern, während seine Rückzahlungshistorie einwandfrei ist, birgt das Risiko, den Kunden an einen flexibleren Wettbewerber zu verlieren.
Wie sich diese Toleranz manifestiert
Die Bank präsentiert das Dossier in klassischer Methode in ihren regulatorischen Berichten. Die Entscheidung über die Gewährung basiert jedoch auf einer doppelten Auslegung der Verschuldungsquote: der klassischen für die Konformität, der differentiellen für die wirtschaftliche Realität des Dossiers. Diese Praxis ist in keinem offiziellen Tarif dokumentiert. Sie wird hauptsächlich durch Rückmeldungen von spezialisierten Maklern im Bereich der Immobilieninvestitionen bekannt.
Die Profile, die davon profitieren, weisen in der Regel mehrere Merkmale auf:
- Alter der Bankbeziehung (mehrere Jahre, oft mit Gehaltseingang)
- Rückzahlungshistorie ohne Vorfälle bei bestehenden Krediten
- Eigenkapital oder Restersparnisse nach als ausreichend erachteter Transaktion durch die Einrichtung
- Tatsächlich erhaltene und auf mehrere Jahre nachgewiesene Mieteinnahmen
Verschuldungsquote von 35 % und HCSF-Ausnahmeregelung: der wahre Rahmen der Flexibilität
Das HCSF erlaubt es den Banken, von der Grenze von 35 % der Verschuldungsquote für einen Teil ihrer vierteljährlichen Kreditproduktion abzuweichen. Dieser Ausnahmebereich bildet den rechtlichen Rahmen, in dem bestimmte Dossiers für Immobilieninvestitionen trotz einer klassischen Verschuldung, die den Schwellenwert überschreitet, genehmigt werden.
Die Ausnahme basiert nicht auf der differentiellen Berechnung an sich. Sie ermöglicht es der Bank lediglich, einem Kreditnehmer einen Kredit zu gewähren, dessen klassische Verschuldungsquote 35 % überschreitet, vorausgesetzt, die Solidität des Dossiers wird gerechtfertigt. Immobilieninvestoren mit nachgewiesen positivem Cashflow gehören zu den Profilen, die einen Teil dieser Ausnahmen erhalten.
Auch hier variiert die Politik zur Nutzung dieses Spielraums von Bank zu Bank. Einige reservieren ihn fast ausschließlich für Erstkäufer der Hauptwohnung. Andere gewähren ihn auch Investoren, insbesondere wenn die Struktur auf stabilen und überprüften Mieteinnahmen basiert.
Die differentielle Berechnung ist also nicht aus dem Bankensektor verschwunden. Sie hat ihren Status geändert: von einem offiziellen Werkzeug zur Berechnung der Verschuldungsquote ist sie zu einem zusätzlichen Analyseinstrument geworden, das im Hintergrund verwendet wird.
Für einen Investor zählen die gewählte Bank und die angefragte regionale Kasse ebenso wie die intrinsische Qualität des Dossiers. Die Multiplikation der Ansprechpartner, auch innerhalb desselben genossenschaftlichen Netzwerks, bleibt die konkreteste Strategie, um die Einrichtung zu identifizieren, deren interne Praxis dem Profil des Projekts entspricht.