De differentiële berekening van de schuldenlast stelde vastgoedbeleggers in staat om een gunstiger profiel aan de banken voor te leggen. Sinds het HCSF zijn bindende aanbevelingen heeft gedaan op 1 januari 2022, wordt deze methode niet meer als officiële basis voor de toekenning van hypotheekleningen beschouwd. De realiteit ter plaatse toont echter aan dat de bancaire praktijken veel minder uniform zijn dan de regelgeving doet vermoeden.
Traditionele methode versus differentiële methode: wat de cijfers veranderen in een dossier
Met de traditionele methode telt de bank alle kredietlasten aan de ene kant, alle inkomsten aan de andere kant, en deelt vervolgens de lasten door de inkomsten. De ontvangen huur wordt na korting bij de inkomsten opgeteld, maar de maandlasten van de huurlening worden bij de totale lasten opgeteld.
Verder lezen : Kosten van levensonderhoud en arbeidsomstandigheden in Martinique: wat je moet weten
De differentiële berekening verliep anders. Het trok de maandlasten van de huurlening direct af van de ontvangen huur om een saldo te verkrijgen. Als dit saldo positief was, verhoogde het de inkomsten. Als het negatief was, werd het bij de lasten opgeteld. Deze mechaniek verlaagde aanzienlijk de weergegeven schuldenlast.
| Criteria | Traditionele berekening | Differentiële berekening |
|---|---|---|
| Behandeling van huur | Bij de inkomsten opgeteld (na korting) | Direct gecompenseerd met de maandlasten van de huurlening |
| Behandeling van de huurmaandlasten | Bij alle lasten opgeteld | Afgetrokken van de huur vóór de berekening |
| Verkregen schuldenlast | Hoger | Lager |
| Toepasselijke HCSF-drempel | Maximaal 35 % | Maximaal 35 % (maar wordt minder snel bereikt) |
| Voordeelprofiel | Eerste koper van een hoofdverblijf | Multi-lot belegger |
Voor een belegger die al één of twee huurwoningen bezit, is het verschil tussen de twee methoden niet marginaal. Het kan een dossier van “financierbaar” naar “afgewezen” doen omslaan, of omgekeerd, afhankelijk van de aangevraagde bank. Het begrijpen van de differentiële berekening in de bank blijft dus een concreet hulpmiddel om een investeringsproject te structureren.
Zie ook : Alles wat je moet weten om een succesvolle bruiloft in alle rust te organiseren
Onderlinge banken en differentiële berekening: een gedocumenteerde regionale heterogeniteit
De beslissing van het HCSF is van toepassing op alle instellingen. Op papier kan geen enkele bank nog een schuldenlast berekend met de differentiële methode tonen om een lening toe te kennen. In de praktijk blijven verschillende onderlinge netwerken deze methode gebruiken voor interne analyses.
Regionale kassen die behoren tot Crédit Mutuel, Banques Populaires, Caisses d’Épargne of Crédit Agricole worden regelmatig door makelaars genoemd als zijnde de differentiële methode aanhoudend om de studie van dossiers van beleggers te verfijnen. Vervolgens communiceren zij een schuldenlast volgens de traditionele methode om te voldoen aan de eisen van het HCSF.
Variabele praktijken binnen dezelfde groep
Het punt dat elke poging tot een uitputtende lijst compliceert, is de grote intragroep heterogeniteit. Twee regionale kassen van hetzelfde netwerk kunnen tegenovergestelde beleidslijnen toepassen. De ene zal de differentiële methode behouden als hulpmiddel voor besluitvorming, terwijl de andere deze volledig heeft verlaten.
Deze discrepantie is te verklaren door de gedecentraliseerde governance van onderlinge banken. Elke lokale of regionale kas heeft een beoordelingsmarge voor haar toekenningscriteria, zolang zij het wettelijke kader respecteert.
- Crédit Mutuel: sommige regionale federaties gebruiken de differentiële methode nog intern, andere niet
- Crédit Agricole: de regionale kassen passen eigen tabellen toe die een differentiële analyse kunnen omvatten voor multi-geconfigureerde profielen
- Banques Populaires en Caisses d’Épargne (BPCE-netwerk): terugkoppelingen van makelaars melden variabele praktijken afhankelijk van de agentschappen
Voor een kredietnemer betekent dit dat een afwijzing in een agentschap van een bepaald netwerk niet de reactie van een ander agentschap van hetzelfde netwerk in een andere regio voorspelt.
Tolerantie voor historische klanten: een weinig zichtbare overgangspraktijk
Naast de interne analyse bestaat er een ander mechanisme. Verschillende instellingen die de differentiële methode officieel hebben verlaten, blijven deze tijdelijk toepassen voor hun al multi-geconfigureerde klanten.
Het doel is zowel commercieel als prudentieel. Een belegger die drie of vier leningen bij dezelfde bank heeft, vertegenwoordigt een aanzienlijk bedrag. Hem een vijfde financiering te weigeren op basis van een wijziging in de berekeningsmethode, terwijl zijn terugbetalingshistorie onberispelijk is, creëert een risico van klantverlies naar een meer flexibele concurrent.
Hoe deze tolerantie zich manifesteert
De bank presenteert het dossier volgens de traditionele methode in haar wettelijke rapportages. De beslissing over de toekenning is echter gebaseerd op een dubbele lezing van de schuldenlast: de traditionele voor de conformiteit, de differentiële voor de economische realiteit van het dossier. Deze praktijk is in geen enkel officieel tariefdocument gedocumenteerd. Het komt voornamelijk naar voren via de terugkoppelingen van gespecialiseerde makelaars in vastgoedbeleggingen.
De profielen die hiervan profiteren, delen doorgaans verschillende kenmerken:
- Ouderdom van de bancaire relatie (meerdere jaren, vaak met domicilie van de inkomsten)
- Terugbetalingshistorie zonder incidenten op bestaande leningen
- Eigen inbreng of resterende besparingen na een operatie die door de instelling als voldoende wordt beschouwd
- Werkelijk ontvangen en gerechtvaardigde huurinkomsten over meerdere boekjaren
Schuldenlast van 35 % en HCSF-derogatiemarge: het echte kader van flexibiliteit
Het HCSF staat banken toe om af te wijken van de limiet van 35 % schuldenlast voor een deel van hun kwartaalproductie van leningen. Deze derogatiemarge vormt het wettelijke kader waarin sommige vastgoedbeleggingsdossiers doorgaan, ondanks een traditionele schuldenlast die de drempel overschrijdt.
De derogatie is niet gebaseerd op de differentiële berekening als zodanig. Het stelt de bank eenvoudigweg in staat om een lening toe te kennen aan een kredietnemer wiens traditionele schuldenlast boven de 35 % ligt, mits de soliditeit van het dossier wordt gerechtvaardigd. Vastgoedbeleggers met een gedocumenteerde positieve cashflow behoren tot de profielen die een deel van deze derogaties ontvangen.
Ook hier varieert het beleid voor het gebruik van deze marge van bank tot bank. Sommige reserveren het bijna uitsluitend voor eerste kopers van een hoofdverblijf. Anderen geven het ook aan beleggers, vooral wanneer de opzet is gebaseerd op stabiele en geverifieerde huurinkomsten.
De differentiële berekening is dus niet verdwenen uit het bancaire landschap. Het heeft van status veranderd: van een officiële tool voor het berekenen van de schuldenlast is het een aanvullend analysetool dat achter de schermen wordt gebruikt geworden.
Voor een belegger zijn de gekozen bank en de aangevraagde regionale kas even belangrijk als de intrinsieke kwaliteit van het dossier. Het aantal gesprekspartners te vermenigvuldigen, ook binnen hetzelfde onderlinge netwerk, blijft de meest concrete strategie om de instelling te identificeren waarvan de interne praktijk overeenkomt met het profiel van het project.